Nu de multe ori în practică, anterior încheierii unui contract de vânzare cumpărare se încheie de către părți un antecontract de vânzare cumpărare (denumirea uzuală), care pentru noi juriștii este cunoscut ca și o promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare.

 

Practic, datorită unor varii motive, părțile raportului juridic aleg ca să încheie un contract prin care se promite vânzarea unui bun la un anumit preț, odată ce au fost îndeplinite unele condiții specifice stabilite de către părți.

Deseori încheierea unui antecontract de vânzare cumpărare are ca rațiune fie faptul că viitorul cumpărător nu are toate resursele financiare pentru a achita prețul solicitat de către vânzător, fie bunul care se dorește a fi cumpărat are o situație juridică incertă, care trebuie reglementată până la un anumit termen.

Însă problema juridică apare în momentul în care, deși a fost încheiat un antecontract de vânzare cumpărare, una dintre părți refuză să își execute obligația de a se prezenta la notarul public pentru a încheia contractul în formă autentificată.

În aceste condiții, legiuitorul stabilește în cadrul art. 1669 alin. 1 Cod civil: „Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”.

Pentru ca o astfel de acțiune civilă să fie admisă, sunt necesare îndeplinirea unor condiții speciale reglementate de art. 57 alin. 1 OUG 80/2013, mai precis la dosarul instanței de judecată trebuie să existe obligatoriu extrase de carte funciară la zi cu imobilele care fac obiectul acțiunii, în cazul în care bunurile imobile au cărți funciare deschise, iar în ipoteza în care bunurile imobile nu au deschise cărți funciare, la dosarul instanței trebuie să existe certificate de sarcini.

Mai mult, la dosarul instanței de judecată trebuie să existe certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Dacă pârâtul refuză să își achite debitele, adică impozitul pentru bunurile imobile care fac obiectul acțiunii la zi, reclamantul are dreptul să facă el această plată urmând ca ulterior să le recupereze, în acest sens fiind și jurisprudența Curții Supreme (Decizia civilă cu nr. 129 din 22 ianuarie 2025).

ICCJ a stabilit faptul că: „Pentru ca pârâtul să nu paralizeze eficiența acțiunii, prin refuzul de a prezenta certificatul de atestare fiscală(…), pentru a se evita o conduită abuzivă din partea pârâtului, ar trebui să se acorde reclamantului (dacă formulează un petit în acest sens), posibilitatea de a plăti el însuși obligațiile datorate la bugetul local de către cealaltă parte, simultan cu abilitarea de a cere, în cadrul aceluiași proces sau pe cale separată, obligarea acesteia din urmă la suportarea unor daune-interese egale cu cuantumul obligațiilor achitate”.